最低降至4% “二套转首套”房贷调整开闸

继存量首套房贷利率“降息”后，“二套转首套”利率批量调整也拉开帷幕。10月25日，北京商报记者获悉，多位符合“二套转首套”条件的存量房贷借款人，在经过前期申请后，已从各家银行手机银行App上查询到调整后的房贷利率信息，部分利率降至4.2%，个别2022年5月14日后发放贷款的借款人存量房贷利率已降至4%。在分析人士看来，“二套转首套”存量房贷利率调整，主要是针对购买时不满足首套标准但按照新政策符合首套认定的购房人，将这部分存量房贷纳入利率调整范围，有助于扩大政策受益覆盖面，有效减轻“提前还贷”的现象。

调整拉开帷幕

“‘二套转首套’成功了，刚开始以为能降到4.3%就不错了，没想到直接降到4%，一个月少还好几百”，来自陕西的存量房贷借款人孙雨墨(化名)有些喜出望外，她是在2022年5月14日后办理的房贷，存量房贷利率调整政策出台后，经“二套转首套”复核申请，孙雨墨调整后的房贷利率按照“LPR-20BP”执行，10月25日，利率已由原来的4.9%降至4%。

据了解，此次存量房贷“二套转首套”利率调整的范围包括贷款发放或合同签订时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量房贷，以及固定利率或采用基准利率定价的贷款，借款人已向银行申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款的存量房贷。

来自北京的刘旭辉(化名)在申请将固定利率转为LPR定价浮动利率贷款后，利率也迎来下调。刘旭辉早于孙雨墨查到存量房贷利率调整的信息，不过，调整后的利率仍是10月25日开始执行。

刘旭辉介绍，他的房贷于2019年6月放款，彼时北京执行“认房认贷”，由于换房时有贷款记录，申请房贷时按照二套房利率执行，同时此前他未将固定利率改换成浮动利率。在今年9月，他提交了房贷利率调整申请，将固定利率更换成浮动利率，并于10月23日查询到了利率调整的结果，利率由5.88%降至4.2%，于10月25日生效。

像孙雨墨、刘旭辉一样，10月25日，多位符合“二套转首套”条件的存量房贷借款人，在经前期申请后，已从各家银行手机银行App上查询到调整后的房贷利率信息，根据贷款发放时间，以及所在城市首套房贷利率政策下限，部分借款人房贷利率降至4.3%或4.2%。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，“二套转首套”存量房贷利率调整主要利好的是在购买房屋被认定为二套，而“认房不认贷”政策落地后重新被认定为首套的购房人，政策调整后可以享受首套房的较低利率水平，节约房贷成本，而这类人群主要是改善型住房客群或者在外地有贷款本地再次购买房产的客群。

调整稳步推进

存量房贷利率调整源于8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，此后多家银行集体发布公告表明降低存量首套住房贷款利率的决心，并相继发布具体调整实施细则。

在实施细则中，银行明确9月25日对符合调整条件的存量首套住房贷款利率进行统一批量调整，“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷可于当日起发起利率调整申请，审核通过后，于10月25日进行统一批量调整。

从存量首套房贷利率调整情况来看，中国人民银行货币政策司司长邹澜此前介绍，降低存量首套房贷利率工作已基本接近尾声，9月25日到10月1日，降低存量首套房贷利率政策实施首周，符合条件的存量首套房贷有98.5%完成利率下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。目前，绝大多数借款人已第一时间享受到了实惠。

10月20日，国家金融监督管理总局2023年三季度银行业保险业数据信息新闻发布会上，相关负责人也透露，稳妥降低存量首套房贷利率，目前绝大部分贷款已调整到位，有效缓解居民房贷支出压力。

相较于存量首套房贷利率的自动调整，“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷需要由借款人主动向银行申请。申请时借款人一般需要提交相关证明材料，“二套转首套”证明材料清单通常包括婚姻状况证明、房产查询证明等，由于地区不同，各地分行提交的材料也有所不同。

刘旭辉提及，他在申请“二套转首套”存量房贷利率调整申请时，在手机银行App上签署了家庭拥有成套住房申请表和金融专网资信查询授权书，并上传了身份证明材料和婚姻证明材料。

星图金融研究院副院长薛洪言表示，存量首套房贷利率调整已经落地，利率下调明显，缓解了购房人的付息压力，也减缓了“提前还贷”现象。“二套转首套”存量房贷利率调整，主要针对购买时不满足首套标准但按照新政策符合首套认定的购房人，将这部分存量房贷纳入利率调整范围，有助于扩大政策受益覆盖面，更好地发挥政策效果。

提前还贷退潮

降低存量房贷利率在减少借款人利息支出的同时，也能有效减轻“提前还贷”的现象。陈霄表示，存量房贷利率调整对于借款人来说，可以减少买房成本，降低还贷压力，是一大利好，尤其是对于二套变首套的客群，由二套房的较高利率转为低水平的首套利率，利率的下调也可以有效地缓解提前还贷现象，毕竟最初大批群体选择提前还贷的主要原因就是新增和存量房贷利率利差过大导致心理不平衡加剧。

薛洪言认为，存量房贷利率调降，可视作银行向购房人的一次集中让利行为。从实际落地情况看，存量房贷利率调降后，购房人普遍有较为明显的获得感，付息压力减轻，“提前还贷”的意愿也有明显降低。数据显示，9月新增居民中长期贷款5470亿元，同比多增2014亿元，考虑到同期地产销售同比负增长，居民中长期贷款的多增主要受益于提前还贷现象的大幅下降。

对于存量房贷利率调整后借款人后续资金规划建议，薛洪言表示，存量房贷利率调降后，贷款利率回归合理水平，购房人需要重新对“提前还贷”的必要性进行评估。“提前还贷”既是一个短期的资金选择，也涉及到长期资金规划，因为房贷期限长达20年以上，借款人在选择提前偿还房贷时，既要比对短期的理财收益性价比，也要结合长期性价比进行权衡。此外，还要考虑未来几年的资金规划，毕竟，对很多人来说，房贷是唯一一个具备较低成本、较长期限、较大额度等特征的贷款，如果未来几年内有可能需要用钱，“提前还贷”已不是最佳选择。

陈霄建议，利率调整后，存量房贷借款人还贷压力减轻，并且也没必要着急“提前还贷”，手头资金相对充裕，借款人可以重新规划手头资金，制定理财计划以获取更多的收益，比如增加投资比例，将闲置资金投入到理财项目中，还可以新增购置房产等。总之，借款人要做好理财组合，平衡好投资和储蓄的关系，平衡好高风险高收益和稳健低收益的投资比例，分散投资风险。

北京商报记者 李海颜

关键词： 存量 房贷利率 提前还贷 理财收益 借款人