龙湖开启新篇章：运营与服务快速提升，内生式发展摆脱高负债驱动

当房地产开发彻底告别高杠杆高增长模式走到转型的十字路口，龙湖已经先人一步尝到了转型带来的成果。

8月18日，龙湖集团披露2023年中期财报，报告期内龙湖集团实现核心权益后净利65.9亿元，同比稳中有升并达到历史新高；上半年营业收入620亿元，其中，由运营及服务业务组成的经营性收入约122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比已超半数。

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龙湖集团董事长兼CEO陈序平在业绩说明会上表示，即使今年上半年地产开发受行业大势影响，但由于运营和服务业务保持了高毛利，所以集团整体毛利率仍然提升了逾一个百分点至22.4%，权益后净利率提升逾三个百分点至10.6%。

谈及未来，陈序平表示，对于开发业务，不再以规模为导向，而是坚持精准投资，继续坚持高能级城市聚焦，提供稳定的现金回款。对于重资产的商业投资和长租公寓，目标是通过精细化运营尽快提升整个商业项目的资产回报率，对于轻资产的物业管理和智慧营造，则是要实现快速增长。

“不管市场多久才能恢复，我们做了充分准备，有信心穿越这个周期。”龙湖集团管理层表示，经历了风雨考验的龙湖，短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。

“1+2+2”业务格局逐渐成熟

在“空间即服务”的战略指引下，龙湖从很早开始就已经在地产开发之外拓展自己业务的宽度。

以商业来看，2003年开业的重庆北城天街，正是龙湖商业的起点；而更早的物业管理业务，则可以追溯到25年前龙湖交付的重庆龙湖花园南苑。

众所周知，经营性业务很难一蹴而就，而是一个需要时间、资金以及能力沉淀的漫长过程。经过30年发展，龙湖已形成开发、运营、服务三大业务板块，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务协同发展。

后疫情时代消费及服务业的快速修复，驱动着需求持续回暖与释放，龙湖多年沉淀的运营及服务能力得以体现。在房地产下行周期中，当开发业务需求释放受阻，龙湖运营及服务业务既成为盈利兑现的贡献源，也是持续发展的增长级。

今年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，整体毛利率为55.5%，成为让无数同行艳羡的数据。

其中，运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%。截至今年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达80余座；长租公寓业务的基本盘龙湖冠寓，截至目前开业房间数11.9万间，开业达到或超过6个月以上的房源出租率为95.9%，较去年年末提升近5个百分点。

服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。截至今年6月末，龙湖智创生活在管面积达到3.5亿平方米，在商企空间与城市服务领域不断拓展服务半径；快速成长的智慧营造品牌龙湖龙智造，截至目前，已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。

与此同时，始终深耕高能级城市的地产开发业务，依然为龙湖提供稳定现金流。

上半年，龙湖实现全口径销售金额985亿元，同比增长15%。与此同时，报告期内龙湖全盘去化率超90%，回款率超过100%。基于三四线城市的市场收缩，龙湖过去几年来聚焦核心城市的调仓发挥巨大价值，95%的销售额来自一二线高能级城市，意味着龙湖将市场的波动影响降到了最低。

今年上半年，聚焦核心城市的战略仍在延续，龙湖集团在此期间共获取20幅新地，权益地价180亿元，均位于市场最为平稳的一二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

值得一提的是，三大业务在各自独立发展的同时，也形成相辅相成的连接关系。比如，北京龙湖蓝海引擎产业园的打造，背后支撑的便是龙湖的产品打造能力、管理能力以及不同航道之间的业务协作能力。

据悉，该产业园由原北京北五环汽配城、建材城升级改造而成，如今焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的全新地标性商业复合办公空间，其中A馆作为龙湖集团总部办公地，B馆则迎来国内知名互联网企业入驻，龙湖龙智造为B馆提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，包揽项目土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等，龙湖智创生活服务则于楼宇管理、节能降耗、应急管理等大楼重点工作。

此外，据龙湖管理层介绍，龙湖也利用跨航道协同助力营销去化，利用商业、长租公寓以及智创生活的资源，通过老带新驱动现房的去化，在今年上半年都取得了比较好的效果。

利润结构持续优化

从业务结构来看，龙湖集团物业开发的比重正呈现缓慢下降态势，其它多元业务比重则逐年上升，业务结构不断优化。

体现在利润方面，集团整体毛利率较为稳定，但具体来看，物业开发的毛利率呈现缓慢下降，与此同时运营及服务业务毛利率则逐渐攀升，商业运营及长租公寓由2022年的75%左右升至77.3%，服务及代建业务则由28.9%升至31.9%。

这也是龙湖主动进行战略选择的结果。龙湖在30周年之际提出了高质量发展的模式，陈序平说，高质量发展模式也是区别于过往整个行业出现的高杠杆高增长的普遍发展模式。

“过往整个行业基本聚焦于地产开发，以规模为整个业绩的导向，包括过分追求ROE（净资产收益率）作为经营规模的导向，”陈序平说，不过，房地产开发是重资产业务，规模越大意味着资产规模需要越大，在相同负债率情况下，负债规模就会越大，等于资产和负债同步上升。如果再加上杠杆，负债总额就会快速提升。负债无差异，而资产有差异，随着好卖的资产卖完，剩下的不好卖的资产，若遇到市场下行，必然就会出现问题。

因此，龙湖很多年前就在做战略转型，在开发、运营、服务三大业务板块中，开发仍是周转较快、规模较大的；运营是重资产沉淀业务，毛利率很高，但ROE较低；服务是轻资产，因为没有资产投入，所以ROE很高。这样的组合完成后，龙湖将不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模及销售的增长。

与此同时，严控负债也是龙湖多年前就开始进行的主动战略选择。

截至报告期末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；在手现金为724.3亿元，继续保持高位；三道红线指标继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低；外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；集团坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本为年利率4.26%，平均账期进一步拉长至7.19年。

今年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

“这也是集团内部的高度共识，无论如何要让龙湖保持优秀的债务结构。”龙湖集团管理层表示，公司始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。

一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持境内外高信用评级，目前，标普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠誉（BBB）、中诚信（AAA）、新世纪（AAA）均给予龙湖投资级评级，龙湖得以保持境内外全投资级评级。

可以看出，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润，凭借内生式驱动，龙湖也率先走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式，为转型期的房地产行业提供了一个房企发展的全新样本。

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