世界即时：土地市场月度跟踪报告(2023年5月)：1-5月百城宅地楼面均价提升11% 第二轮集中供地热度延续分化

2023-06-26 05:29:58 来源：光大证券股份有限公司收藏

5 月，百城宅地成交建面环比提升55%；1-5 月百城宅地累计供给缩量明显，累计成交同比收窄至-18.4%；各线城市出让土地质量提升，成交楼面均价皆有提升。

1-5 月，百城宅地供应建面12713 万平，同比-30.2%；成交建面9535 万平，同比-18.4%；成交楼面均价为6505 元/平，同比+11.3%。分城市能级来看：

百城中一线城市宅地供应建面608 万平，同比-49.3%；成交建面554 万平，同比-14.9%；成交楼面均价为22267 元/平，同比+14.1%。

(资料图)

百城中二线城市宅地供应建面4733 万平，同比-34.8%；成交建面3499 万平，同比-23.6%；成交楼面均价为8893 元/平，同比+16.1%。

百城中三线城市宅地供应建面7372 万平，同比-24.5%；成交建面5482 万平，同比-15.1%；成交楼面均价为3389 元/平，同比+6.7%。

1-5 月，TOP50 房企新增土储价值同比收窄3pct 至-5%，华润置地拿地表现突出。

1-5 月，TOP50 房企新增土储价值4282 亿元，同比-5%，新增土储价值前三名房企为华润置地（486.7 亿元）、万科地产（332.9 亿元）、建发房产（291.3 亿元）；TOP50 房企新增土储面积3756 万平，同比-12.9%，新增土储面积排名前三的房企为华润置地（248.3 万平）、建发房产（222 万平）、万科地产（194.5 万平）。

21 城完成第一轮供地，9 城已开展第二轮供地，前两轮集中土拍整体溢价率同比略有提升，土拍热度分化依旧明显；成都、北京、广州等城市土拍频率有所提升。

截至2023 年6 月21 日，22 城中的21 个城市已陆续完成第一轮土拍，21 个城市一批次土拍累计供应涉宅土地建面2067 万平米，累计成交面积1917 万平米，累计成交总价约3015 亿元，整体成交溢价率约8.2%，平均成交溢价率约为6.4%，较22 年同批次及22 年所有批次平均成交溢价率分别提升2.7pct、3.7pct；杭州、南京、合肥等9 城已进行第二轮土拍，9 城累计供应土地建面650 万平米，累计成交土地建面582 万平米，累计成交总价约778 亿元，整体成交溢价率约9.2%，平均成交溢价率约为8.2%，供应土地成交率约91.7%（面积口径）。

投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5 年期LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE 率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs 提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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