大华泾“三足鼎立”，如何取舍？踩盘实探：中铁建万科·朗拾花语

今年8月的第二次土拍首日，绿城就顺利拿下梅陇靠近华泾西地铁站的一块地，引发众多关注，成为第二次土拍中的“头条热搜”！

仅9天时间，绿城就出了规划图，其中不低于3000元/m²的装标更让房圈一片哗然。

(资料图)

自此，大华泾”三足鼎立“格局形成。

来源于一房一万制图

相比于雍汇庭和绿城梅陇项目的高热度，中铁建万科·朗拾花语或许是唯一门槛稍低的项目了。

据销售透露，这个项目节奏较快，宣传面尚且不广，其次一期大户型不多，所以首开预计积分良好！

深入了解这个盘，笔者认为这个盘有这样几个值得置业的优势：

1、时机。随着降息、旧改项目的推进，徐汇区的拆迁群体买到附近的梅陇几率很大，供需压力会加大。而中铁建万科·朗拾花语的首开恰恰是赶在这波手持房票的拆迁户入场前夕！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、地段。紧靠华之门约80万方TOD，距离徐家汇直线距离仅约9公里，距离人民广场直线距离仅约15公里。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、配套。2公里生活圈内有海梦一方、金盛商业广场、绚荟城、麦多生活广场等多个商业体，三甲医院复旦附属儿科医院，以及多所优质学校！

4、交通。项目距离地铁站仅约400米，一路之隔就是虹梅南路地铁站。1站可达四轨交汇的华泾西站，4站进中环。‍‍‍‍‍‍‍

5、产品。万科联合中铁建打造，“拾”系列首次入驻上海，联手中铁建高端“花语”系列，呈现高质量产品！

好了，接下来跟着笔者一起，细细看一下这个盘。

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与别墅为邻，住在地铁口！

出地铁口，过马路就到家了；下高架进小区；这样的通勤条件谁心动了…‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

项目地附近由于施工的缘故，车流量非常多，大车来往频繁。但是考虑到大面积别墅区在侧，预计项目建成之后这个片区会非常宜居。

来源于一房一万制图

中铁建万科·朗拾花语的展厅在银都路，虹山半岛对面。

从展厅出来后继续往前，是河道和绿地。项目伴河而建，景观优美。河道另一侧是梅陇镇人民政府，满满的安全感！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

大概走了1公里左右，景西路站才是一片次新高楼，这边是密集的商业体，共享单车和行人更多。

横看成岭侧成峰，远近高低各不同。从鸟瞰图看项目周边的环境似乎更加清晰。

项目周边主要都是别墅区还有产业区，次新高层和新盘供应非常少，而且根据规划未来附近未来也没有新的住宅用地了。

在中铁建万科·朗拾花语项目周边走一圈，直观感受就是城市界面非常好。项目所在地交通方便且宁静，繁华闹市直线距离仅1公里左右。动静平衡，非常宜居！

自然，大家想问的问题笔者也明白。再三和销售确认，项目的高层住宅北侧视线被高架遮挡，日常生活也不经过这边，所以BYG对于业主生活影响不明显。（从百度地图上看直线距离约1公里）

闵行和徐汇配套叠加，又是一个双重利好盘！

华之门的规划公示，必定是沪西南下一个爆发点。新生的产业力量正在崛起，而项目距离华之门直线距离1.5公里左右，享受华之门规划利好！

当然，地处梅陇板块的中铁建万科·朗拾花语也并非作为华之门的附庸，梅陇板块内部的产业规划也正在落地中！‍‍

项目属于梅陇新中心的首发住宅，北部是梅陇华鑫天地。未来和华泾的华之门、北杨人工智能小镇和生命蓝湾形成区域产业联动效应。

再看商业。项目附近的底商不多，但是大型商业体不少。距离项目一公里左右，也就是15号线虹梅南路下一站景西路附近就有今年7月份新开业的大型商业体—海梦一方，它以“海洋主题馆+商业购物中心”的创新模式，打造集时尚购物、主题娱乐、科普教育等生活方式体验于一体的智慧商业综合体。

不同于一般的商场，海梦一方除了该有的吃喝购物服务之外，很多店铺提供儿童娱乐教育服务。整个商场孩子真的太多了。不仅好逛，而且好看更好玩！

海梦一方和金盛商业广场、绚荟城、麦多生活广场一起构成集群式的商业中心，绝对是可以逛一天的商业体量！建议在项目附近点开某团的附近美食，可以看到体量和密度都不亚于市区的美食地图！

朗拾花语的业主晚上可以来这里散步，还有机会遇到绚荟城的夜市！（笔者狠狠心动！）

医疗和教育不算特别突出，但是在外环也算非常优越了。附近有大华医院（二甲）、复旦大学附属儿科医院（三甲）和梅陇社区卫生服务中心。项目本身规划了一个九年制一贯制的学校，附近还有闵行区实验小学、曹行小学和莘松小学等。

就目前来看，中铁建万科·朗拾花语的商业、教育和医疗条件比起一占之隔的华泾雍汇庭项目更胜一筹。

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主力小户型，高质量的产品是隐藏buff！

万科和中铁建联手打造的高端系列产品，品质也非常值得期待！样板房目前尚未开放，但是这个户型已经让人期待值拉满了！

景观优美的社区

社区围绕主轴中央水系，设计步道景观，连接河道水系，打造流动绿色的生态景观！

高低错落的楼栋

为了打造较好的视觉效果，项目设计了高低不同的楼栋，让空间流动性更强。

各有特色的户型

项目首开以小户型为主，推出85-135m²的3-4房，包括85m²、95m²、118m²、133m²多个户型，均价仅约7.5万元/m²，不同预算的购房者都可以选择心仪的户型！

万科的户型通常都是业内标杆的存在，但是没想到85m²也能有惊喜！

小户型的三房真的很难做，观察市面上90m²的户型，暗卫、中间套和靠马路是惯常设计。但是这个项目的小户型也十分特别，边套三面采光，飞机户型照顾到隐私，同时动静分离，

中间套的设计也非常“标致”，三开间朝南，明厨明卫，南北通透，大阳台和大客厅。还有独特的S弯设计，可以放嵌入式冰箱，客餐厅就不会有隔断的感觉。实用且视觉效果好。

项目的得房率也很高，74%-78%之间！小户型的得房率在76%左右！

更重要的是，建面约85m²的三房在整个片区属于稀缺供应，预算有限的购房者不要错过！

当然，大户型自然舒适感和空间体验感都更好。

倒挂可观，价格优势明显！

从二手房市场上来看，附近主要以别墅（早期商品房）为主，目前价格都比较高，以虹山半岛别墅为例，今年上半年成交了一套206m²左右的户型，总价1760万元，单价在8.5万元/m²左右。

同样是万科的产品，附近的2006年竣工的万科燕南园近几天成交的一套205m²的户型，价格约1550万元，单价也在7.6万元/m²左右。

次新高层主要集中在距离项目1公里左右的景西路站附近，以中海寰宇天下为例，成交均价约8万元/m²左右。

从周边的二手房市场来看，价格十分坚挺！目前倒挂可观，预计产业规划落地之后，价格还会迎来新一波上涨！

从新房市场上来看，梅陇春申板块近三年的新房供应只有天樾园和（2022年上市）这一个盘。均价约7.36万元/m²。而且三期都触发了积分，二期入围分高达77.64分。

接下来梅陇待入市的项目还有绿城梅陇项目，均价约7.6万元/m²的绿城梅陇项目距离华泾西站仅约700米，已经吸引了一波高分购房者的目光，预计热度也不亚于已经售罄的天樾园和。

而中铁建万科·朗拾花语项目可能是低分购房者入驻大华泾的最佳机会甚至是唯一机会！

中铁建万科·朗拾花语虽然和绿城梅陇项目、雍汇庭共享产业、地段、交通优势等，但是这个项目有自己独特之处！

相比另外两个项目距离地铁站约700米左右，中铁建万科·朗拾花语仅约400米，真的过个马路就到了。对于地铁通勤，真的幸福感up！

其次它的商业优势更明显，处在海梦一方、绚荟城和华之门、龙湖天街的中间位置，步行和骑单车都比较方便。

最后就目前的城市界面、配套设施来看，这个项目是最宜居的选择！

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