政策利好频出，房地产及其产业链强势表现能否延续？

2023-08-01 20:48:38 来源：百嘉基金收藏

执笔研究部杨钰其

本文阅读提示:

近期，政治局会议对房地产表达的态度偏积极，提出“需适时调整优化房地产政策”；继而住建部释放“落实好降低首套住房首付比例和贷款利率”、“认房不认贷”等利好政策。

政策利好下，房地产及其产业链板块表现强势，后市能否延续？我们认为在当下时点，房地产政策底已出现，市场预计将进入顺周期行情。

(资料图片仅供参考)

一、房地产7月表现回顾

房地产及其产业链作为中国过去二十多年来的经济支柱，在2023年特殊的宏观经济环境下面临较大挑战，由于房地产及其产业链在内需拉动中具有重要意义，市场持续保持高度关注，市场预期差主要集中于国家对房地产战略定位和政策扶持幅度对需求的影响程度。

2023年上半年，全国商品房销售数据“先扬后抑”。根据统计局数据，2023年1-6月，全国商品房销售面积59515万方，累计同比-5.3%，全国商品房销售金额63092亿元，累计同比+1.1%。2023年年初全国商品房销售经历了“小阳春”行情，根据统计局数据，2023年1-4月全国商品房销售面积累计同比-0.4%，销售金额累计同比+8.8%；然而”小阳春“行情后商品房交易趋冷，根据统计局数据，2023年6月单月，全国商品房销售面积为13075万方，同比-18.2%；而根据长江证券研究所统计数据，7月1日至7月30日45座城市新房销售面积累计为1025万方，同比-37.0%。

由于2022年房地产竣工受疫情防控以及房地产调控政策影响较大，部分房地产项目延迟至2023年竣工，在保交楼政策稳步推行的节奏下，2023年竣工端数据同比高增，根据统计局数据，2023年1-6月全国商品房竣工面积累计同比18.4%，对房地产竣工后周期基本面形成相对强支撑。

数据来源：统计局

二、7月政治局会议表达态度偏积极，住建部讲话明确支持方向

7月房地产政策风向

1.7月24日政治局会议

在房地产及其产业链方面表达核心要点在于：1）认识到房地产供求关系的重大变化，需适时调整优化房地产政策；2）推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；3）增加居民收入扩大消费，提振汽车、电子产品、家居等大宗消费。

2.7月27日住建部

进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

3.7月28日工信部、国家发改委、商务部

发布《轻工业稳增长工作方案（2023-2024年）》提出轻工业在扩内需、促消费中的作用更加凸显，高端化、数字化、绿色化发展稳步推进，“增品种、提品质、创品牌”成效扩大，产业发展质量效益不断提升。

短时间内连续发布了房地产相关会议内容及支持方向，可见政策整体态度偏积极，此次政策包含三大预期：

1、货币政策或将进一步降准降息；

2、房地产政策仍有优化空间；

3、地产竣工后周期或有消费扶持政策。

尽管后续仍需根据政策的扶持程度及落地效果进行跟踪，但综合评估下来，我们认为，在当下时点，房地产政策底已出现，市场预计将进入顺周期行情。

三、投资建议——积极考虑到2023年整体宏观经济环境弱复苏，2023年上半年房地产竣工数据对房地产竣工后周期基本面实现相对强支撑，房地产政策底出现后有望促进板块基本面改善和估值上修。同时，相较于其他消费板块，房地产及其竣工后周期板块估值处于历史较低分位水平，在投资性价比方面具备较强的吸引力。

从此次房地产优化政策逐步落地对不同子行业的受益顺序来看：

1）首先受益：轻资产的房地产代理商有望率先受益，经营主业稳定的物业服务供应商也有望受益，地方城建龙头有望受益于城中村改造政策。

2）确定受益：2023年上半年竣工数据对房地产竣工后周期下半年的基本面形成相对强支撑。建材方面,产业在持续出清的情况下，业绩超预期个股具备超额收益潜力；家居方面,7月至今头部企业环比表现有所改善，工程端占比较高的二线龙头业绩弹性更佳;家电方面，与房地产强相关的厨电板块率先受益于政策优化，估值弹性较高。

3）受益弹性：目前暂时处于会议定调后的政策出台密集期，随着后续各城市因城施策落实具体执行政策，后市需关注政策落地及基本面恢复情况，并结合市场情绪进行投资判断。

四、板块涨跌幅：房地产及房地产竣工后周期相关板块涨幅居前

数据来源：同花顺IFIND。行业过往涨跌不预示未来表现，数据仅供参考。

五、投资风险

房地产政策执行效果不及预期

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