首套房“认房不认贷” 延长税收优惠…多项利好落地 机构解读来了

8月以来，有关房地产市场的利好消息不断。8月25日，市场期待已久的“认房不认贷”政策正式发文，同一天，多项税收优惠政策明确。

(相关资料图)

机构指出，多部委接连释放政策利好，为房地产市场注入了信心，有助于稳定各方预期。相较于以往，明确推进首套住房不认贷、延长1年内换房退税优惠，为各地政策执行指明了方向，若核心城市政策在“金九银十”之前落地，将有望带动市场销售好转恢复。

“认房不认贷”正式发文，纳入“一城一策”工具箱

8月25日，“认房不认贷”政策终于迎来实质性进展。据新华社8月25日报道，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。另外，《通知》提出，此项政策作为政策工具，将纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策

同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

继续实施公共租赁住房税收优惠政策

此外，财政部、税务总局发布《继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》明确，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。对公租房免征房产税。

多地政策密集跟进

8月3日，郑州成为二线城市中率先表态落实“认房不认贷”的城市。郑州印发通知称，落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

8月4日，南京给出8条政策，涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等。

8月21日，重庆市召开推动城市建设和房地产发展工作专题会议，重庆市委副书记、市长胡衡华强调，要着力解决政策问题，研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，相关政策能出尽出、应出早出。

8月24日，山西省政府新闻办举行发布会，引导商业银行将首套房、二套房贷款的加权平均利率降至4.03%和4.86%，将太原市首套住房贷款最低首付比例从30%下调至20%；降低首套房公积金贷款利率，组织区域合作，通过业务统筹均衡使用公积金。

8月25日，浙江嘉兴发布21条楼市新政，全面取消限购限售。新政明确，支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施发布之日起，支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让。

机构怎么看

中指研究院表示，“认房不认贷”对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。此外，一年内换房退个税政策有助于降低购房者置业成本，更好地支持换房需求释放。政策为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。中央政策在8月底落地，若地方加快政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市“金九银十”行情可期。

易居研究院研究总监严跃进表示，鉴于一线城市目前对于“认房不认贷”的呼声很高，预计一线城市在8月底至9月初会陆续出台“认房不认贷”政策，该政策对购房成本的降低有非常直接的影响。例如，按照目前一些大城市的购房政策，二套房首付比例超过了70%，若实行“认房不认贷”，名下无房，但是有过贷款记录的购房者首付比例将减半至35%。以一套总价500万元的房子计算，其首付比例可以从350万减少为175万，减负非常明显。

申万宏源证券指出，这是自政治局会议定调优化地产政策、7月底住建部首提“认房不认贷”后，具体政策细则落地，旨在稳定当期地产销售，对冲远期地产投资更大的下行压力。 未来地产调控政策在短期和中期需要有不同的侧重，短期重点在于“松绑”，中期仍需推动新一轮工业化释放城镇化空间、配合户籍制度改革，扭转人口流动类刚需下行的趋势，同时壮大中等收入群体规模，促进改善型需求。

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